<‘보유’에서 ‘거주’로 바뀌는 양도세 공제>
주택 장기보유특별공제→장기거주소득공제로 개편
2년 거주 32억 집…내년 팔면 세금 2.4억·2029년 4.1억
10년 실거주 1주택(30억 이하)은 기본공제 10배
초고가 주택은 공제 한도 신설로 세금 부담 커져

연말이 다가오면서 본인 소유의 서울 아파트를 전세로 내주고 경기도나 지방에서 셋집에 사는 1주택자들의 셈법이 복잡해지고 있습니다. 정부가 올해 세제개편안을 통해 주택 ‘장기보유특별공제’(장특공)에서 보유기간 혜택을 없애고 실거주 기간만 공제해 주는 ‘장기거주소득공제’ 도입 법안을 국회에 제출했기 때문입니다. 개정안이 연내에 국회를 통과하면 현행 제도가 유지되는 유예기간은 내년(2027년) 말까지 딱 1년뿐이어서, 미리 매도 시점을 저울질해야 세금 부담을 피할 수 있습니다.

예컨대 9년 전 12억원에 사서 2년만 실거주하고 전세를 내준 아파트(시세 32억원)를 보유기간 10년을 채운 뒤 내년 말까지 팔면 양도소득세는 약 2억 3600만원(지방소득세 별도)입니다. 반면 2028년에 팔면 약 3억 2000만원으로 늘어나고, 제도가 완전히 시행되는 2029년에 팔면 약 4억 500만원으로 치솟습니다. 똑같은 1가구 1주택인데 파는 시기를 2년 늦췄다는 이유만으로 세금이 1억 6900만원이나 불어나는 셈입니다.

스물다섯 번째 ‘국세청이 알려주지 않는 세테크’는 국회 통과를 앞둔 ‘장기거주소득공제’ 개편안의 핵심과 집주인 유형별로 세금을 아끼는 매도 전략을 짚어봤습니다.

‘보유 연 4%’ 사라지고 ‘거주 연 8%’만 남는다

현행 소득세법은 토지·건물·주택에 모두 ‘장기보유특별공제’라는 이름을 쓰지만, 개정안은 주택을 분리해 ‘장기거주소득공제’로 바꿉니다. 핵심은 보유기간 공제의 폐지입니다.

현재 1가구 1주택자(3년 이상 보유·2년 이상 거주)는 보유기간에 따라 ‘연 4%’(최대 40%), 거주기간에 따라 ‘연 4%’(최대 40%)를 합쳐 최대 80%까지 양도차익을 공제받습니다. 하지만 개정안이 통과되면 보유기간 공제가 사라지고 오직 실제로 거주한 기간에 대해서만 ‘연 8%’(10년 이상 최대 80%)를 공제해 줍니다. 아무리 오래 집을 가지고 있어도 직접 살지 않았다면 공제 혜택을 주지 않겠다는 얘기입니다.

갑작스러운 혼란을 막기 위해 정부안은 내년(2027년 12월 31일 양도분)까지 현행 제도를 유예하기로 했습니다. 이어 2028년 양도분에는 중간 단계로 보유기간 공제를 ‘연 2%’(최대 20%)로 줄이는 대신 거주기간 공제를 ‘연 6%’(최대 60%)로 높입니다. 2029년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간 공제가 완전히 사라지고 거주기간 공제(연 8%)만 남습니다. 다만 불가피한 사정을 고려해 예외 규정을 뒀습니다. 1년 이상 거주하다가 자녀 취학, 직장 전근, 질병 요양, 부모 봉양 등으로 다른 시·군으로 이주하면 최장 3년까지 거주기간으로 쳐줍니다. 재개발·재건축 공사 기간의 절반(50%)과 등록임대주택의 임대 기간(공제율 연 2%, 최대 30%)도 거주로 인정됩니다.

개정안 취지에 맞춰 내 집은 언제, 어떻게 팔아야 할지 세 가지 유형으로 나눠 살펴보겠습니다.

①전세 끼고 사둔 ‘단기 거주·비거주’ 1주택자의 경우

내년(2027년) 말까지 팔거나, 세입자 만기에 맞춰 직접 입주해 거주기간을 채워야 합니다.

보유기간은 길지만 실거주 기간이 짧은 1주택자는 개정안 통과 시 매도를 서두르는 것이 유리합니다. 2년만 거주하고 10년을 보유한 1주택자의 공제율은 내년 48%(보유 40%+거주 8%)에서 2028년 32%(보유 20%+거주 12%), 2029년 16%(보유 0%+거주 16%)로 떨어지기 때문입니다. 세법상 양도 시기는 계약일이 아닌 ‘잔금 청산일’ 기준이므로, 현행 공제율을 적용받으려면 내년 12월 31일 안에 잔금까지 받아야 합니다. 만약 당장 집을 팔 계획이 없다면 세입자 계약이 끝나는 대로 입주해 거주기간을 늘려야 세금 부담을 피할 수 있습니다.

아예 실거주를 한 번도 하지 않은 집은 타격이 더 큽니다. 지금은 1가구 1주택 거주 요건을 채우지 못한 주택이나 비조정대상지역 다주택자의 주택이라도 3년 이상 보유만 하면 ‘연 2%’(15년 이상 최대 30%)의 일반 공제를 받습니다. 하지만 이 일반 공제 역시 개정안에 따라 2028년에는 ‘보유 연 1%’(최대 15%) 또는 ‘거주 연 2%’(최대 30%)로 바뀌고, 2029년부터는 보유 공제가 폐지돼 ‘거주 연 2%’(최대 30%)만 남습니다. 전세를 끼고 사서 한 번도 살지 않은 집은 15년을 보유했더라도 2029년부터는 공제율이 0%입니다.

②10년 이상 산 ‘장기 실거주’ 1주택자의 경우

양도가액 30억원 이하라면 올해보다 내년(2027년) 1월 이후에 잔금을 받는 것이 유리합니다.

한 집에서 10년 이상 꾸준히 실거주한 1주택자는 개정안이 완전히 시행되는 2029년 이후에 팔아도 최대 공제율 80%(연 8%×10년)를 그대로 적용받습니다. 오히려 개정안에 포함된 절세 혜택을 추가로 누릴 수 있어, 연내에 매매계약을 맺더라도 잔금일은 내년 1월 1일 이후로 잡는 것이 좋습니다.

내년부터 양도가액 30억원 이하인 집을 팔 때는 양도소득 기본공제가 현행 연 250만원에서 연 2500만원으로 10배 늘어나기 때문입니다. 부부 공동명의로 보유해 각자 요건을 채웠다면 부부가 각각 2500만원씩 총 5000만원을 공제받습니다.



③양도차익이 큰 ‘초고가 1주택자’의 경우

10년을 다 채워 살았더라도 ‘공제 한도’(10억~20억원)가 씌워지기 전인 내년 말까지 팔아야 유리합니다.

10년 이상 실거주했더라도 시세차익이 수십억원에 달하는 초고가 주택 보유자라면 개정안에 신설된 공제 한도를 주의해야 합니다. 현재는 장기보유특별공제 금액에 상한선이 없지만, 2028년 양도분에는 최대 20억원, 2029년 양도분부터는 최대 10억원의 공제 한도가 적용됩니다.

예를 들어 25억원에 사서 10년 내내 거주한 서울 강남 아파트를 75억원(양도차익 50억원)에 판다면, 내년까지는 과세 대상 양도차익(42억원)의 80%인 33억 6000만원을 공제받아 양도세가 약 3억 1600만원에 그칩니다. 하지만 공제 한도가 20억원으로 묶이는 2028년에는 약 9억 2300만원, 한도가 10억원으로 줄어드는 2029년에는 약 13억 7300만원으로 세금이 4배 넘게 불어납니다.

다만 이번 개편안은 국회 심의와 표결을 앞둔 만큼, 매매 계약 전에 최종 의결 내용과 시행 시기를 확인해야 합니다.

세줄 요약

정부가 주택 장기보유특별공제를 보유기간 공제 없이 실거주 기간만 인정하는 장기거주소득공제로 바꾸려 하면서, 전세를 준 1주택자의 절세 전략이 흔들린다. 개정안이 통과되면 2027년 말까지는 현행 제도가 유지되지만, 이후에는 매도 시점에 따라 양도세가 크게 늘어난다.

• 장특공 개편으로 보유 공제 폐지, 거주 공제만 남는 구조 변화
• 전세 낀 1주택자, 매도 시점 따라 양도세 수천만~수억 차이
• 장기 실거주·초고가 주택은 잔금일과 공제 한도 확인 필요