한강변 51만㎡ 부지에 사업비 31조원 투입 계획’단군이래 최대 프로젝트’…금융위기후 경기침체 직격탄 맞아 ‘좌초’

용산국제업무지구 개발사업은 서울시 용산구 한강로 3가 51만5천483㎡의 부지에 사업비 31조원을 투입해 업무·상업·주거시설 등을 조성하는 복합개발 프로젝트로 출범했다.

사업 부지에는 코레일 소유 용산 철도정비창과 서부 이촌동 일대가 포함되는 등 규모가 방대해 ‘단군 이래 최대 개발 프로젝트’로 통했다.

코레일은 당초 고속철도부채 4조5천억원을 해결하기 위해 용산 철도정비창 개발을 계획해 2006년 8월 철도경영정상화 정부종합대책이 확정됐다.

이어 오세훈 전 서울 시장이 이 프로젝트에 ‘한강르네상스’를 연계함에 따라 2007년 8월 서울시와 코레일이 서부 이촌동을 포함한 통합개발합의안을 발표했다.

2007년 12월에는 삼성물산 컨소시엄이 개발사업자로 선정돼 111층 랜드마크 타워와 쇼핑몰, 호텔, 백화점, 아파트 등을 짓겠다는 장밋빛 청사진이 나오기도 했다.

그러나 글로벌 금융위기 이후 건설경기가 침체에 빠지자 사업성에 대한 우려가 커져 자금난이 불거졌다.

코레일은 자금을 추가 조달하기 위해 삼성물산을 비롯한 건설사들에 프로젝트파이낸스(PF) 보증을 요구했고 삼성물산은 이에 반발해 2010년 9월 대표주관사 지위를 반납, 사실상 발을 뺐다.

이후 삼성물산 지분 45.1%를 넘겨받은 롯데관광개발이 자산관리위탁회사(AMC) 용산역세권개발㈜의 지분 70.1%를 보유한 최대 주주로 발돋움하자 코레일과 주도권 다툼이 벌어졌다.

코레일은 사업 환경의 변화에 맞춰 용산역 철도정비창 부지부터 단계적으로 개발하자고 주장했고, 롯데관광개발을 비롯한 민간 출자사들은 당초 계획대로 일괄 개발해야 한다고 목소리를 높였다.

자금조달을 둘러싸고 갈등을 빚은 용산사업은 결국 12일 만기를 맞은 자산담보부기업어음(ABCP) 2천억원에 대한 선이자 59억원을 내지 못해 만기 연장에 실패함으로써 채무불이행(디폴트) 상태에 놓였다.

이제까지 용산사업이 조달한 자금은 31조원 가운데 4조208억원으로 추산된다.

자본금 1조원과 1차 전환사채(CB) 1천500억원, 토지에 대한 코레일 보증으로 조달한 2조4천167억원, 코레일 랜드마크 계약금 4천161억원 등이다.

지출금은 토지대금 2조9천271억원과 연체이자 1천200억원 등 총 3조471억원으로 모두 코레일에 지급됐고 매몰비용은 모두 9천737억원이다.

토지매입 세금과 취득세 등 부대비용(3천37억원), 자본시장 금융조달비용(3천409억원), 기본설계비(1천60억원) 등에 7천506억원이 들어갔고 나머지 1천195억원은 용역비, 홍보비, 운영비 등에 쓰였다.

연합뉴스