“모기지론 양도분 여전히 가계빚…급증세 주의”

가계대출이 감소세로 돌아섰다는 분석과 계속 증가세라는 분석이 상충하는 이유는 은행의 주택담보대출 채권 양도로 인한 ‘착시현상’ 때문이다.

고객의 대출원금은 그대로지만 은행으로서는 대출채권을 다른 금융기관에 양도했으므로 이 금액만큼 대출잔액이 줄어들기 때문이다.

전문가들은 대출채권 유동화의 경우 많은 장점이 있지만 모기지론 양도분도 여전히 가계부채에 포함되는 만큼 급증세는 위험하다고 지적했다.

◇보금자리론ㆍ적격대출 ‘착시현상’ 이유는

장기ㆍ고정금리형 주택담보대출인 보금자리론과 적격대출은 시중은행이 고객들에게 판매한 뒤 대출채권을 주택금융공사에 양도해 유동화하는 상품이다.

주택금융공사가 설계한 보금자리론은 10~30년간 원리금을 나눠 갚는 구조다.

만 20세 이상의 무주택자 또는 주택 취득 30년 이내인 1주택자가 신청 대상이고 소득 수준에 따라 금리를 우대받을 수 있다. 금리는 주택금융공사가 고시한다.

적격대출은 유동화에 적합하도록 주택금융공사가 사전에 정한 조건에 맞춰 각 은행이 자율적으로 설계해 판매하는 상품이다. 명칭과 금리 등은 은행이 정한다.

은행은 보금자리론이나 적격대출 계약을 체결한 뒤 1~2개월이 지나면 주택금융공사에 채권을 양도한다. 주택을 근거로 대출금을 회수할 수 있는 권리, 즉 주택저당채권을 기초로 주택저당증권(MBS)을 발행하기 위해서다.

채권을 양도하면 은행은 채권자가 아니므로 이 금액이 대출 잔액에서 빠진다.

주택금융공사는 양수한 채권으로 MBS를 발행해 투자자에게 판매하고, 그 판매대금을 은행에 지급한다. 은행은 이 자금을 활용해 다른 금융거래를 할 수 있다.

각 은행이 주택금융공사에 양도한 금액은 올해 들어 증가하고 있다. 기존에 판매되던 보금자리론에 더해 올해 3월부터 적격대출 판매도 본격화했기 때문이다.

2009년 9조6천억원이던 모기지론 양도분은 2010년 8조2천억원, 2011년 7조4천억원으로 계속 감소했다.

하지만 올해 들어서는 9월까지 이미 10조5천억원으로 지난해 수준을 넘어섰다. 올해 5월에는 처음으로 월간 양도금액이 1조원을 돌파했다.

올해 3분기 평균 모기지론 양도금액이 월 2조원에 달하는 점을 고려하면 올해 모기지론 양도분은 작년의 두 배를 넘어설 전망이다.

◇”모기지론 양도분 급증세 유의해야”

이처럼 주택저당채권을 유동화하면 은행은 대출 연체 리스크를 줄일 수 있다. 유동화한 자산으로 다른 금융거래도 할 수 있다.

변동금리 일시상환대출 비중이 큰 주택대출 구조가 장기ㆍ고정금리 분할상환 대츨 중심으로 개편되면 가계부채 연착륙에도 긍정적 영향을 줄 수 있다.

주택금융공사 시장유동화기획단 정하원 단장은 “적격대출은 장기ㆍ고정금리라서 고객이 수입에 맞는 상환계획을 세울 수 있다. 가계부채에 포함되지만 실수요자 대출로 볼 수 있으므로 증가세만 갖고 위험하다고 볼 수는 없다”고 설명했다.

숭실대 윤석헌 교수는 “부동산 대출이 너무 많이 이뤄졌다는 것은 다 아는 사실이다. 이제는 어떻게 정리하느냐가 관건인데 은행이 유동화 수순을 밟는 것은 긍정적이다”고 평가했다.

다만 모기지론 양도분도 가계부채이므로 급증세는 부정적이라는 지적도 나온다. 악화하는 경제 상황으로 볼 때 장기ㆍ고정금리 대출도 부실 채권이 될 수 있기 때문이다.

실제로 이달 19일 열린 한국은행 금융협의회에서 시중은행장들은 “최근 유동화 조건부 적격대출 등 모기지론 양도분을 중심으로 가계대출이 증가하고 있다. 관련 동향을 예의주시해야 한다”는 의견을 피력했다.

고려대 경제학과 오정근 교수는 “가계가 워낙 어려운 상황이다. MBS도 부도가 나서 미국 서브프라임 모기지 사태처럼 악화할 수 있다”고 경고했다.

이어 “모기지론 양도분은 장부에 기록되지 않은 ‘부외거래’인 셈인데 올해 벌써 10조원이 넘었다면 적절한 모니터링 시스템을 만들어야 한다”고 제언했다.

한양대 경제학부 하준경 교수는 “소득으로 원리금을 잘 갚는 채권이 건전하다는 점은 MBS에도 적용된다. 채무자의 소득 흐름과 빚이 그대로인데 빌려준 주체가 바뀐다고 더 건전해졌다고는 볼 수 없다”고 말했다.

이에 주택금융공사 측은 2010년 1분기 미국 서브프라임 모기지 연체율이 18%, 프라임 모기지 연체율이 2.5%였지만 현재 보금자리론 연체율은 0.6%인 점을 고려하면 보금자리론과 적격대출은 프라임 모기지 이상의 우량자산이라고 강조했다.

금융당국이 가계부채가 줄었다는 오해를 불러 일으키지 않도록 주의해야 한다는 지적도 있다.

금융연구원 서정호 선임연구위원은 “모기지론 양도분은 여전히 가계의 채무로 남아있다. 이를 감안하지 않으면 잘못된 해석을 낳을 여지가 있어 유의해야 한다”고 말했다.

이에 대해 금융위원회 김태현 금융정책과장은 “정부는 은행권 가계대출뿐 아니라 모기지론 양도분을 포함한 전체 가계신용을 기준으로 가계대출 증가세를 판단해 모니터하고 있다. 적격대출 증가세는 가계부채 연착륙을 위한 장기ㆍ고정금리대출 확대의 과정으로 볼 수 있다”고 설명했다.

연합뉴스